[세무상식]상속주택 양도소득세와 종합부동산세

상속받은 주택이 있는 경우 양도소득세와 종합부동산세는 어떻게 될까요? 그리고, 양도세 중과라던지, 종합부동산세 중과를 피하려면 어떻게 해야 할까요?

상속주택과 양도소득세

1세대 1주택인 경우 양도소득세가 비과세 되는데, 부모님 등으로부터 상속받은 주택이 있는 경우에는 어떻게 될까요?

부모님도 1주택이고, 본인도 1주택인 상태에서 상속을 받음으로서 2주택자가 된 경우에는 본인이 본래 소유하고 있는 주택을 양도할 때는 상속받은 주택은 없는 것으로 보고, 1세대 1주택 비과세의 다른 요건만 충족한다면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 이 규정은 돌아가신 뒤 아무리 오래된 경우라도 적용받을 수 있습니다. 예를들어, 본인이 가지고 있던 주택과 부보님이 각자 1세대 1주택이었던 경우에는 본인이 상속전에 가지고 있던 주택을 양도하는 경우 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 만약, 상속받은 주택을 판다면 비과세 혜택을 받을 수는 없고, 다만, 돌아가시고 6개월 이내에 양도한다면 양도가를 상속재산가액으로 보게 되므로 양도소득세가 나오지 않게 된다.(다만, 상속세는 더 나오게 될 수도 있습니다. 이부분은 어떤게 더 유리할 지 계산을 해봐야 알 수 있습니다.)

만약 돌아가신 분이 2주택 이상인 경우에는 이렇게 주택으로 보지 않는 것은 1채에만 적용되며 2채 이상인 경우에는 다음 순서에 따라 순서를 정해 1주택에만 이러한 혜택이 주어집니다.

1. 보유기간이 가장 긴 1주택

2. 보유기간이 가다면,  거주한 기간이 가장 긴 주택

3. 보유기간과 거주기간이 모두 같다면 돌아가실 때 거주하고 있던 주택

4. 위 해당사항이 없다면 기준시가가 가장 높은 1주택(같다면 상속인이 선택하는 1주택)

만약, 상속인들이 여러명이어서 공동으로 주택을 상속한 경우에는 당해주택에 거주하는 주택으로 보고, 거주하는 상속인이 없다면 최연장자의 주택으로 보고 비과세를 판단하게 됩니다. 예를 들어 공동상속인 중 거주하는 사람이 없다면, 최연장자의 소유주택으로 보기 때문에 최연장자는 이 상속주택을 본인의 소유주택으로 보고 비과세여부를 판단해야 합니다. 대신, 다른 상속인들은 이 주택을 본인의 주택에서 빼고, 비과세를 판단할 수 있습니다. 만약 돌아가신 분이 여러채의 주택을 같고 있었다면 위 1~4의 순서에 따라 정해지는 1개의 주택에만 이러한 혜택이 주어집니다.

따라서, 단독으로 상속받을 때보다 조건이 불리해지는 측면이 있습니다. 공동상속의 경우에는 반드시 누군가의 주택수에는 포함되어야 하기 때문입니다.

종합부동산세에서 상속주택은 어떻게 취급될까

상속의 경우 2021년 까지만 하더라도 상속주택은 무조건 주택수에 포함되어 1세대 다주택자가 되곤 했다. 그런데 2022년 부터는 상속주택의 경우 주택수에서 제외되는 혜택을 주고 있다.

1. 상속개시 후 5년 이내 라면 주택가격, 위치에 상관없이 주택수에서 제외할 수 있다.

2. 본인의 지분율이 40% 이하인 주택은 기간에 상관없이 본인소유 주택 수에서 제외할 수 있다.

3. 수도권 외 지역은 공시가격 3억이하, 수도권지역은 6억이하라면 기간에 상관없이 주택 수에서 제외할 수 있다.

주의할 점은 1세대1주택자가 되어 11억 공제를 받기 위해서는 일반주택과 상속주택이 동일한 사람의 소유여야 한다는 점입니다. 배우자가 본인의 주택이 있거나, 일반주택은 본인이, 상속주택은 배우자가 가지고 있다면 이런 혜택을 받을 수 없고, 본인과 배우자가 각각 6억원씩 공시가액에서 공제할 수 있게 됩니다. 

 또한, 이런 혜택을 받으려면 매년 9월 15일부터 30일 사이에 상속주택에 대한 주택수 제외 신청을 해야 한다. 이때 제외 신청을 하면 해당 주택을 주택수에서 제외하고 종합부동산세 고지서를 발송해준다. 만약 이 기간을 놓쳤다면 12월 1일부터 15일 사이에 이 신청을 하고, 직접 종합부동산세를 신고해야 혜택을 받을 수 있습니다.

만약 본인이 1주택이 있고, 배우자가 상속받은 주택이 1채 있다면 주택 명의를 옮겨서 소유주를 같게 하는게 좋을지 검토해봐야 합니다. 

만약 상속받은 주택이 조세특례제한법상 고향주택 등에 포함되어 다른 주택을 양도할 때 주택수에서 빼주는 규정에 해당될 수 있다면 올해말이 지나기 전에 명의변경을 해야 합니다. 조세특례제한법에서 해당 규정이 올해 말로 없어지기 때문입니다.