[세무상식]주택 철거 후 양도시 1세대1주택 비과세 불가??

안녕하세요. 

양도소득을 계산할 때, 우리는 양도 당시의 현황과 세법을 적용하여 비과세여부를 적용하는 것을 기본원칙으로 하고 있습니다.

그렇다면, 언제를 양도시기로 보고 있을까요?

세법에서는 등기를 이전한 날과 잔금을 지급한 날 중 빠른 날을 양도일자로 보고 있습니다. 따라서, 잔금을 받은 후 등기를 해준다면 잔금을 받은 때를 양도시기로, 잔금 수령 전에 등기이전을 해준다면 등기이전일을 양도일로 보고 있습니다. 

이 기준에 따라 양도시기를 결정하고, 그 양도시기에 주택의 현황에 따라 비과과세 적용여부를 결정하게 되어 있는 것입니다. 

그런데, 만약 주택을 사기로 한 사람이 철거 후 새로운 주택 등을 건설할 계획이라 주택을 철거 후 토지만을 양도해달라고 한다면 어떻게 될까요?

양도당시를 기준으로 생각하면, 주택은 이미 철거되어 없어졌기 때문에 주택(및 부수토지)의 양도가 아닌 토지의 양도가 됩니다. 따라서, 주택을 아무리 오래 보유하고 있었어도 주택양도가 아니기 때문에 1세대1주택 비과세적용을 못받게 되는 것이죠. 

단, 그동안 기재부와 국세청은 계약서 상에 주택을 철거 후 양도하기로 하는 특약을 넣고, 실제로 주택을 철거 후 양도한다면, 이러한 경우에 한해 주택이 있는 것으로 보고 비과세를 적용하는 것으로 양도소득세 규정을 해석하고 있었습니다. 이 해석에 따르면 비과세적용이 가능한 것이죠. 

그런데, 이 규정에 대한 해석을 기재부가 수정하여, 원칙대로 양도당시의 현황에 의해서만 비과세여부를 판단하고, 계약서 상의 특약이 있더라도 비과세 규정을 적용하지 않는 것으로 해석을 수정하였습니다. 규정은 그대로이고, 해석만 바꾼 것이지만, 기존의 공식적인 질의응답에 대한 신뢰를 보호해주기 위해 바뀐 규정이 적용되는 때부터 계약을 체결하는 분부터 새로운 규정을 적용하기로 했습니다.

기획재정부에서 회신한 [기획재정부 재산세제과-1322(2022.10.21)]에서는 주택에 대한 매매계약을 체결하고, 그 매매특약에 따라 잔금청산 전에 주택을 상가로 용도변경한 경우, 비과세여부는 양도일을 기준으로 판단하여야 한다고 해석하였습니다. 이 회신에서는 주택을 특약에 따라 상가로 용도변경 후 양도한 경우를 이야기 하고 있지만, 이 해석에서는 매매특약이 있더라도, 양도당시 상황에 따라 양도세법 규정을 적용한다는 원칙으로 되돌아 간 것으로 평가되고 있습니다. 

따라서, 양도당시에 상가이거나, 주택을 멸실했거나 하면 양도당시에 주택이 아니므로, 양도가액 12억까지 적용되는 양도세비과세 규정적용이 되지 않고, 1세대1주택 고가주택양도에 대한 최대 80%까지 적용되던 장기보유특별공제도 적용받을 수 없게 되었습니다. 

만약, 주택인 상태로 양도를 하게 된다면, 취득자는 최대 12%의 취득세를 물 수도 있게 되어있습니다. 다만, 올해 지방세법이 개정되면, 2주택자는 1~3%로, 법인은 6%의 취득세를 부과받게 되긴 합니다.

따라서, 이러한 주택을 취득하여 용도변경이나 멸실을 하고자 할 때는 양도자와 취득자 모두 양도세와 취득세규정을 잘 분석하여 예기치못한 세금부과를 피해야 할 것으로 생각됩니다. 

이미 양도를 해버린 후에는 대비를 할 수 없으므로, 양도전에 관련규정을 잘 알아보시고 의사결정을 하시기 바랍니다.