[세무상식] 종합부동산세 합산배제신고와 올해 바뀐 규정 정리

2023년 종합부동산세 부과를 위한 작업이 시작되었습니다. 

종합부동산세는 주택, 종합합산대상 토지, 별도합산대상 토지를 가지고 있는 분들을 대상으로 그 재산의 공시지가를 합치고, 공제를 한 금액에 주택수에 따른 세율을 곱해서 계산된 세액을 납부하는 것입니다. 기준일은 재산세 부과기준일과 같은 6월 1일로, 이날 종료시 소유자가 납부하여야 합니다.

주택가격 상승에 따라 점점 종합부동산세 규정은 점점 강화되어 왔는데요, 2022년 부터는 공정시장가액비율을 60%로 조정하는 등 종부세 부담을 낮추기 위한 노력을 하고 있습니다.

매년 9월 15일 부터 30일까지는 주택 중 이 종부세 과세표준에 합칠 주택에서 본인이 보유한 특정 주택을 빼달라는 신청을 하는 기간입니다. 1세대 1주택 규정 적용을 받기 위해 지방저가주택, 상속주택, 일시적1세대2주택 등을 주택 수에서 빼달라는 신청도 이 기간에 이루어집니다.

이 기간을 놓치면, 12월 1일부터 15일 까지 종합부동산세를 직접 신고납부 하면서 합산배제할 수 있는데요, 이경우 만약 신고납부에 실수가 있어서 세액을 적게 납부했을 때 가산세가 붙는 위험이 있습니다. 그러니, 합산배제신고를 잘 해서 국가가 잘 고지 하도록 하는게 좋습니다. 종합부동산세는 지방자치단체의 재산세 부과 자료를 수집해서 개인의 전국 자산을 합산해서 계산, 고지 하기 때문에 신고납부를 통해 세금을 아끼기 어렵습니다. 아끼려면 재산세 부과 근거인 공시지가를 고치거나, 재산세 감면을 받거나 해야 종합부동산세도 그에 맞게 수정이 가능합니다.

 

합산배제신청

주택에 대한 종합부동산세는 본인이 소유한 A, B, C 주택의 공시가격을 모두 합한 가액에 세율을 곱해서 산출 합니다. 합산배제신청은 본인의 주택 중 특정한 주택을 합치지 말아달라고 하는 신청입니다. 

합산배제대상 주택은 주택임대사업자가 임대사업용으로 등록한 주택, 건설회사가 보유한 미분양주택 등 여러가지가 있습니다.

종부세기준일자인 6월1일 기준으로 임대사업자가 살아 있어야 적용 가능합니다. 

기본적으로 합산배제신청은 정기 신청기간에 한번 해놓으면 다음해부터는 자동으로 배제되기 때문에 다시 신청할 필요가 없습니다.

합산배제의 배제신청

임대사업자가 임대물건으로 등록한 주택이 의무임대 기간이 종료되면서 말소되었을 경우에는 합산배제 대상 주택목록에서 해당 주택을 빼달라는 신청을 해야 합니다.

 

2023종합부동산세 합산배제 신청서.hwp

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합산배제신고는 (1)신고구분에서 '배제'로 적어서 제출하면 됩니다.

임대사업자의 의무임대기간 경과로 종합부동산세 배제주택에서 빠지게 되는 경우에는 국세청에서 대상자들에게 안내문을 노내는 것으로 알고 있으나, 누락되는 경우도 있을 수 있기 때문에 본인 주택의 임대사업기간을 확인하셔서 합산배제의 배제신청을 하시기 바랍니다. 

다행인 점은, 종합부동산세가 국가부과 세목이나 보니, 합산배제신고를 잘못하더라도, 고지 주체가 국가이기 때문에 납세자는 가산세를 물지 않습니다. 

종부세 개정사항

작년 말 법률개정되고 약간의 손질을 거치면서 몇가지 수정된 사항이 있습니다. 아직 종합부동산세 부과기간이 시작되기 전이기 때문에 변동될수 있지만, 현재 규정을 중심으로 말씀드리겠습니다. 

(1) 기본공제금액 상향

주택의 공시지가를 모두 합친 금액에서 기본적으로 공제해주는 금액입니다.

공제금액은 기본 9억, 1세대 1주택이라면 12억으로 상향되었습니다. 작년에는 각각 6억, 11억이었죠.

이에 따라, 보유주택이 50%씩 부부공동소유 주택 1채인 경우  기준시가가 18억원인 집까지는 종부세가 안나오게 되었습니다. 단, 이럴경우에는 공동소유주택을 배우자 한쪽으로 몰아서 1세대 1주택자로 취급해줄것을 신청하면 안됩니다. 그러면 12억만 공제됩니다

법인의 경우에는 올해도 이 공제금액이 '0'원입니다. 세율이 약간 낮아지긴 했지만, 법인의 주택소유는 임대사업자나 기타 합산배제되는 경우가 아니라면 종부세 납부로 한해 임대소득을 다 날리게 되겠습니다.

(2) 공정시장가액 비율 : 60%

 이 규정은 작년에 시행령 개정을 통해 적용하였습니다. 다만, 올해 부동산 가격이 하락 추세이고, 세수가 워낙 크게 펑크나다 보니 올해는 다시 올린다는 소문이 있습니다. 공정시장가액비율은 기준기사 합계에서 공제액(12억 등)을 뺀 금액에 곱하는 비율입니다. 곱해서 나온 결과에 세율을 곱해서 계산하기 때문에 이 비율을 올리면 세율을 올리는거나 마찬가지인 효과가 있습니다. 

(3) 일시적1세대 2주택 인정기간 연장

주택을 갈아타는 과정에서 일시적으로 2주택이 되는 경우 기존에는 2년 이내 매각해야 했는데요, 이 기간을 3년으로 연장했습니다.

(4) 지방저가주택 주택수 배제 지역 확대

작년에는 공시가격 3억 이하인 비수도권지역 중 광역시(군 제외), 특별자치시(읍, 면 제외)가 아닌 지역을 주택수에서 빼주었습니다. 올해는 여기에 접경지역 등의 특수성을 인정해서 연천군, 강화군, 웅진군을 추가했습니다.

주택 수에서만 빠지고, 가액은 합산되기 때문에 지방저가주택 빼고 1주택이어야 12억 공제 혜택이 있습니다.

(5) 세율 인하

세율이 위 표와 같이 약간 인하가 되었습니다. 사람은 과세표준에 따라 누진세율이 적용되고, 법인은 주택수에 대한 단일세율이 적용됩니다. 

법인의 경우 공제도 안해주고, 3주택 이상은 5%입니다. 매년 5%씩 세금 맞으면서 장기적으로 시세차익을 얻을 수 있을지 의문이 듭니다.

세율인하 보다는, 조정대상지역 여부에 상관없이 순수 주택수에 따라서만 세율적용하는 것으로 바뀐게 눈에 띄입니다.