[종합부동산세]1세대 1주택 특례 적용이 불가능한 경우

2022년 종합부동산세 고지서가 도착하면서 놀라는 분들이 많으실 겁니다.

전년에 종부세를 납부하지 않았거나, 올해 새로 도입되는 1세대 1주택자 특례를 적용받아 종부세를 납부하지 않을 것으로 생각했는데

1. 공시가 비율 60% 적용되면 10억 집도 종부세가 안나올까요?

만약 내가 공시가격이 10억인 주택을 한채 가지고 있고, 배우자가 별도로 주택을 가지고 있는 경우에, 공시지가 비율 60%적용된다고 하여 공시가격 10억의 60%인 6억원을 내가 가지고 있는 주택의 가격으로 잡고, 여기서 6억을 빼기 때문에 종부세를 내지 않게 될것이라고 생각하는 경우가 많은것 같습니다. 

그러나, 실제로는 10억에서 6억을 뺀 4억에 대하여 60%를 곱하기 때문에, 2.4억원을 과세표준으로 잡아서 종합부동산세가 나오게 됩니다. 

6억공제와 공정시장가액비율의 적용 순서를 반대로 알고 있는 경우에는 예상치 못한 종부세가 나와서 당황하실 수 있습니다. 

결국, 내 집이 6억 이상이고 1세대 2주택자라면, 많던 적던 종부세가 나올 가능성이 있습니다.

 

2. 1주택+부수토지, 1주택+상속주택, 지방저가주택 특례, 일시적 1세대2주택 특례를 적용받기 위한 요건

상속주택은 상속 5년 이내라면 과세표준을 결정할때 주택수에 상관없이 모두 주택수에서 제외시켜 줍니다.(다만, 과세표준에는 포함됩니다.) 따라서, 상속주택을 제외하고 1주택자라면 11억을 공제받을 수 있습니다. 

지방저가주택특례는 집 한채와, 수도권과 광역시, 특별자치시를 제외한 지역(광역시나 특별자치시의 군, 읍, 면은 가능)에 위치한 기준시가 3억이하 저가주택을 보유한 경우에, 지방저가주택을 주택수에서 제외하여 1세대1주택자로 취급해주는 것입니다.

일시적 1세대2주택 특례는 1주택자가 갈아타기를 하는 과정에서 2년 이내의 기간동안 2주택자가 되더라도 1주택자로 취급해주는 특례규정이죠.

주의할 점은 이러한 특례들을 적용받기 위해서는 1세대 내에서 위 주택을 모두 한사람이 가지고 있어야 한다는 것입니다. 

1주택과 부수토지, 상속주택, 지방저가주택의 소유자가 같아야 1주택자로 적용이 가능하고, 배우자와 나눠서 소유하고 있다면 이 특례들을 적용받을 수 없습니다.

 

3. 임대사업자 합산배제 주택을 가지고 있는 경우 1세대1주택을 적용 받으려면??

종합부동산세 합산배제 대상이 되는 임대주택을 가지고 있는 경우, 이 주택들은 주택수에서도 제외되고, 과세표준에서도 제외됩니다. 

그렇기 때문에, 내가 가지고 있는 주택 중 이러한 임대주택을 제외하고 1채가 남고, 배우자가 주택이 없다면 1세대1주택으로 되어 11억이 공제되는 것으로 알고계실겁니다. 

그런데, 이러한 경우에 1세대1주택으로 되어 11억 공제를 받으시려면, 이 남은 마지막 주택에 6월1일 기준으로 주민등록이 되어 있고, 거주를 해야 합니다. 만약, 본인이 다른 주택에 산다면 합산배제로 인한 1세대 1주택 규정을 적용받지 못하고 6억 공제만 받게 됩니다. 

위 2.에서 말한 특례들과도 중복 적용은 가능합니다. 따라서, 본인 거주하는 1주택, 임대주택, 지방저가 주택을 가지고 있다면 1세대1주택자로 적용될 수 있습니다.

종부세 규정이 워낙 복잡하다 보니 언론을 통해서 단편적으로 접하고 기대했던 부분이 실제로는 적용받지 못하는 경우도 많습니다. 

이부분 주의하셔서 좋은 절세 플랜을 세워보시기 바랍니다.