[종합소득세]2022년 주택임대소득에 대한 세금 정리(part.1 수입금액)

주택을 임대하는 경우, 월세 수입과 간주임대료(임대료를 은행에 넣었을 때 발생할 이자만큼 월세소득이 있다고 가정하는 제도)에 대하여 다른 소득과 합산하여 종합소득세를 납부해야 합니다. 

다주택자에 대한 과세를 강화하면서 임대사업을 하시는 분들에 대한 세금도 점차 강화되어 왔는데요, 주택을 보유하는 중에 내는 세금은 재산세, 임대소득에 대한 임대소득세, 종합부동산세 세가지가 있습니다. 

이 중에서 오늘은 임대소득을 대상으로 하는 소득세, 그 중에서도 수입금액을 정하는 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 

이 수입금액이 2천만원 이하이면 분리과세가 가능하고, 그 이상이면 종합소득에 합산하여야 합니다.

월세에 대한 과세

만약에 집이 1채 있는 1세대1주택인 경우에는 주택에서 나오는 임대소득에 대하여 과세를 하지 않습니다. 다만, 기준시가가 9억을 초과하는 주택과 해외에 있는 주택이라면, 1세대1주택인 경우에도 타소득에 포함시켜서 소득세를 내야 합니다. 이때는 9억 초과분에 대한 임대료만 수입으로 잡는게 아니고, 임대수익 전체를 수익으로 잡게 됩니다.

그리고, 집이 2채 이상이라면, 모든 월세 수입에 대하여 소득에 합산하여야 합니다.  

간주임대료

간주임대료는 보증금을 굴렸을 때 발생할 이자수입을 계산하여, 그 금액을 소득에 합산하도록 하는 것입니다. 이는 전세를 놓는 임대인과, 월세를 놓는 임대인 간에 발생할 수 있는 차이를 없애기 위한 것이라고 할 수 있습니다. 

간주임대료는 주택이 3채 이상인 경우에 임대보증금을 합한 금액에 기획재정부령으로 정하는 이자율을 곱하여 계산하게 되는데, 현재는 1.2%를 이자율로 하고 있습니다. 따라서, 주택 3채의 임대보증금을 합한 금액이 1억인 경우에는 위 월세수입에 추가하여 120만원을 수입에 추가하여야 합니다. 

만약, 연도 중에 주택을 팔거나 사거나 해서 3채가 되거나, 3채 미만이 되거나 할 때는 어떻게 해야 할까요? 법에서는 그러한 경우에 간주 임대료를 일할 계산하며, 3주택 이상인 기간에 대해서만 간주임대료를 계산 하도록 하고 있습니다. 

구체적으로, 주택과 주택부수토지를 임대하는 경우(주택부수토지만 임대하는 경우는 제외) 총수입금액에 산입할 금액은 다음과 같습니다.

[(보증금 합계 - 3억원) × 0.6 × 1.2% － 해당 과세기간의 해당 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료 및 배당금의 합계액*]

*임대사업에 대한 비용을 기준경비율, 단순경비율, 분리과세 등으로 추계신고하는 경우에는 임대보증금 운용 수익을 빼주지 않습니다.

주택수의 계산

위에서 월세에 대한 과세를 안하는 1주택자인지, 간주임대료를 계산해야 하는  3주택자 이상인지를 판단할 때는 부부합산하여 판단하며, 전용면적이 40제곱미터 이하이면서 기준시가가 2억 이하인 소형주택은 주택수에서도 제외하고, 보증금도 간주임대료 계산시 제외하고 계산합니다. 부부합산을 하는 것은 주택 수에서만 그러한 것이고, 그렇게 계산한 주택수가 3주택 이상이라면, 각자 보유한 주택으로 부터 발생한 월세수입과 간주임대료를 각자의 수입으로, 계산한 주택수가 2채라면 각자 보유한 주택으로부터 나오는 월세수입을 각자의 소득으로 하여 종합소득세를 계산하게 됩니다. 

공동소유하는 주택은 지분이 가장 큰 사람의 소유로 계산하며, 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산합니다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람은 본문에 따라 공동소유의 주택을 소유하는 것으로 계산되지 않는 경우라도 그의 소유로 계산합니다.
가. 해당 공동소유하는 주택을 임대해 얻은 수입금액을 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 계산한 금액이 연간 6백만원 이상인 사람
나. 해당 공동소유하는 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 경우로서 그 주택의 지분을 100분의 30 초과 보유하는 사람

다만, 공동소유자가 부부라면, 위 가목, 나목에 포함되어 공동소유의 주택 하나에 대해 본인과 배우자가 각각 소유하는 주택으로 계산되는 경우에도 다음 각 목에 따라 본인과 배우자 중 1명이 소유하는 주택으로 보아 합산합니다.

가. 본인과 배우자 중 지분이 더 큰 사람의 소유로 계산

나. 본인과 배우자의 지분이 같은 경우로서 그들 중 1명을 해당 주택 임대수입의 귀속자로 합의해 정하는 경우에는 그의 소유로 계산

주택에 대한 소득세 계산은 이렇게 하면 됩니다. 

그리고 지금까지 말씀드린 내용은 그대로 2023년 2월10일까지 해야하는 사업장현황신고에 그대로 반영이 됩니다. 

주택임대 사업자의 경우에는 위에서 말씀드린 월세 수입과, 간주임대료 수입을 계산하여 사업장현황신고를 다음해 2월10일까지 해야 하죠. 

내년이 되면 사업장현황신고 하는 법도 알아보도록 하겠습니다. 

최근 주택 가격이 급락세를 보여서 현정부는 곧 다주택자에 대한 세제혜택을 늘릴것 같습니다. 미리 대비하셔서 세후 월세수입을 주택구입시에 고려해보시기 바랍니다. 감사합니다.