[양도세]'22.5.10.부터 바뀌는 주택양도세 정리

윤석열 정부가 들어선 이후 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도가 일시적으로 중단됐고, 1세대1주택 비과세 적용시 보유기간을 계산 하는 방법도 기존 처럼 주택 구입시기부터 계산하는것으로 변경되었다. 그리고 조정대상지역 내에서 주택을 갈아탈때 적용되는 유예기간도 1년에서 2년으로 연장되었다. 

그럼 변경된 제도가 어떻게 적용되고, 어떤 효과가 있는지 하나씩 알아보자.

1. 다주택자 양도소득세 중과 일시정지

- 20% 또는 30% 중과를 하지 않고, 기본세율로 과세. 장기보유특별공제도 적용.

기존에는 수도권, 광역시, 세종시의 동지역 주택과 이 외 지역의 기준시가 3억 초과 주택을 3채 이상 가진 경우에는 기본세율에 30%를 추가로 양도소득세로 부과해 왔으며, 보유기간에 따라 6~30%까지 적용해주던 장기보유특별공제도 배제해왔다. 그런데 5월10일 양도분 부터는 장기보유특별공제도 적용해주고, 최대 30%에 달하던 양도세 중과도 하지 않기로 했다. 

양도는 등기접수일 또는 잔금 지급일 중 더 이른 날을 양도일로 보기 때문에, 5월 10일 이후에 잔금을 지급받거나, 등기를 했다면, 이번 개정의 혜택을 받을 수 있다. 

예를 들어, 서울에 집을 3채 가진 사람이 5년간 소유한 주택을 양도할 때 1억의 양도차익을 얻었다면, 기존는 양도차익에 장기보유특별공제 없이 기본세율에 30%의 세율을 추가하여, 45%+30%인 75%의 한계세율을 적용받아 6천만원에 달하는 세금을 내야 했다. 개정된 세법에 따르면, 양도차익에서 장기보유특별공제 10%(5년간 보유시)를 적용한 9천만원에 대해 기본세율로 계산하여 25백만원 정도만 내면 된다. 개정안에 따라 3천5백만원에 달하는 세금(지방세 까지 하면 거의 4천만원에 육박한다)을 아낄 수 있게 되었다.

내년 5월 9일까지 한시적으로만 적용되므로, 혜택을 받으시려면 이 안에 양도를 해야 한다. 즉, 이 기간 내에 잔금을 지급받거나, 등기 접수를 해야 혜택을 불 수 있다는 말이다.

1년이라는 시간을 벌어놓은 정부에서 어떻게 세법을 개정할지 알 수는 없지만, 개인적인 생각으로는 중과세율을 낮출 수는 있어도, 예전처럼 아예 없앨 수는 없을것 같다. 필수재인 주택의 가격이 계속 고공행진을 하는 한 다주택자에 대한 혜택을 계속 줄 수는 없기 때문이다.

2. 1세대1주택 비과세 계산시 보유기간 계산 방법 변경

1세대1주택 비과세를 적용받기 위해서는, 1세대가 1채의 주택만을 보유해야 하고, 그 주택의 보유기간이 2년 이상이어야 한다.  

지난번 세법 개정으로 2021년 1월1일에 다주택자인 경우, 이후 주택을 팔아서 1세대 1주택이 되면, 이 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산하도록 변경되었었다. 

예를 들어, 21년 2월 1일에 다른 주택을 다 매각하고 1주택자가 되었다면, 21년 2월 2일에 주택을 새로 산것처럼, 21년 2월 2일부터 보유기간을 계산하여 2년이 된 23년 2월 1일 이후 주택을 매각해야 1세대1주택 비과세를 적용해주었던 것이다. 

이를 다시 개정하여 예전처럼 그 주택을 실제로 구입한 날부터 계산하도록 바뀐 것이다. 

따라서, 2주택자가 1채를 매각하고, 1주택자가 되었다면, 나머지 주택을 팔때는 그 주택보유기간 전체를 보유기간으로 잡아서 1세대1주택 비과세를 검토하면 되게 되었다. 

3. 주택 갈아타기(일시적 1세대 2주택)비과세 요건 완화

기존에는 조정대상지역에 주택을 소유한 상태에서 조정대상지역의 주택을 새로 구입하여 이사가는 경우에는 새로운 주택을 취득하고 1년 이내에 기존 주택을 양도함과 동시에 세대원전원이 신규주택으로 주소이전을 해야 비과세적용이 가능했다. 

이것을 이제 2년으로 완화하고, 세대전원이 이사가야 하는 규정도 삭제했다. 

물론, 조정대상지역이 아닌 곳에서 집을 살때는 기존에도 3년 내에만 기존주택을 양도하면 된다.