시골 농가주택이 있어도 1세대1주택 비과세가 되나요?

시골에 오래된 주택을 보유하고, 본인은 가족들과 도시로 나와서 사시는 분들이 많이 있을겁니다. 시골에 있어서 값도 얼마 안나가고, 더구나 누가 살지도 않고 방치되어 있는 집들이 많습니다.
그 집을 갖게된 이유가 그냥 나중에 고향에 내려가서 살고 싶어서 일수도 있고, 아니면 돌아가신 부모님이 살던 집인데 처분하기도 힘들고, 가격도 얼마 안되고 해서 그냥 방치해두는 경우도 있습니다.
그럼 그런 주택은 가격이 얼마 안되니까 1세대1주택 비과세를 받을 때 아무런 상관이 없을까?

결론부터 얘기하자면, 당연히 문제가 된다.
집은 시골에 있던, 대도시 한복판에 있던 집이다.
판례로 확립된 집의 정의는 약간의 손만 보면 언제든지 들어가서 살 수 있을 정도면 집으로 본다고 하고 있다. 따라서, 시골의 아무리 오래된 집이더라도 집으로서의 역할을 할 수 있을 정도라면, 집으로 분류가 된다.
많은 분들이 본인이 살던 집을 매각하면서 시골에 있는 이런 집은 전혀 생각도 안하고, 당연히 1세대1주택 비과세 대상으로 생각하는 경우가 있다.
하지만, 등기가 없어도, 건축물대장이 없어도, 실질적인 집이 있다면 그 집은 주택수에 포함되고, 1세대 2주택에 대한 양도세 비과세 요건에 해당하지 않는 한, 내가 살던 집을 매각할 때 비과세를 받을 수 없게 만든다. 심지어는 시골 집값보다도 더 많은 양도세를 물게 되는 경우도 심심치 않게 있다.
그렇다면 시골 주택을 어떻게 해야 할까? 토지를 포함한 시골주택을 먼저 양도하는게 전체적인 양도세를 줄이는 좋은 방법이지만, 양도하기 싫다면 주택건물만을 부시는 것도 방법이다. 이때는, 철거 후 주택등기나 건축물대장을 멸실하고 재산세가 부과되지 않도록 하는 절차를 밟아서 주택이 멸실된 시기를 분명하게 공부상에 남겨두어야 한다. 그런 뒤에 본인의 주택을 매각하면 에초에 시골 주택을 보유하지 아니한 것으로 취급된다.

시골주택이 있어도 1세대1주택으로 되는 경우

1. 상속주택
피상속인이 5년 이상 살던 주택으로, 수도권밖의 지역의 읍면지역에 위치한 주택을 상속받은 경우에는, 해당 주택을 제외하고 1세대1주택에 해당할 경우 비과세를 받을 수 있다. 이때 일시적1세대2주택 등 다른 비과세특례들과 중복적용 가능 하므로 시골의 주택을 보유중인 상태에서 주택을 갈아타는 경우에도 비과세를 받을 수 있다.

2. 이농인(어업에서 떠난 자를 포함한다)이 취득일후 5년이상 거주한 사실이 있는 이농주택
농사나 어업을 짓던 중 다른 '시'지역으로 이사간 경우에는 이사전에 살던 주택은 주택수에 산입하지 않는다.

3. 영농 또는 영어의 목적으로 취득한 귀농주택
위 2번과는 반대로, 도시에 살다가 시골로 귀농하는 경우에 원래 살던 집이 비과세요건에 부합할 경우, 5년 내에만 처분하면 시골주택이 있더라도 비과세 혜택을 받을 수 있다.
위 규정 외에도 조세특례제한법에서, 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)부터 2022년 12월 31일까지의 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 1채의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택등 취득 전에 보유하던 다른 일반주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택등을 해당 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 양도소득세를 계산한다.

가. 취득 당시 수도권이나 도시지역, 조정대상지역 등이 아닌곳으로, 읍ㆍ면 또는 인구 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 동에 소재할 것을 요건으로 한다.
대통령령에서는 적용가능한 동지역으로, 제천시, 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시, 동해시, 삼척시, 속초시, 태백시, 김제시, 남원시, 정읍시, 광양시, 나주시, 김천시, 문경시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시, 밀양시, 사천시, 통영시, 서귀포시의 동지역을 열거하고 있다. 단, 원래 주택이 같은 시 또는 연접한 시에 있으면 안된다.

나. 고향주택 - 가족관계등록 등에 관한 법률에 따라 10년 이상 등재된 등록기준지나 10년 이상 거주한 사실이 있는 지역으로, 수도권이나 조정대상지역을 제외 하고 위 가.에서 말한 시지역에 위치한 주택을 말한다.
고향주택은 주택과 부수토지를 합하여 2억이하이어야 한다. (한옥은 4억 이하)
즉, 읍면 지역은 위 가.의 적용을 받고, 시지역은 나.고향주택의 규정을 적용받는다.
이외에도 기본적인 일시적2주택 등의 규정을 적용받을 수 있습니다.
이러한 규정에 해당하지 않는다면, 시골의 작고 가격이 낮은 주택이라도 주택수에 포함되어 1세대1주택 비과세가 부인될 수 있으니, 주택을 양도하기 전에 이런 규정들에 해당되는지 검토해보시고, 시골주택을 먼저 양도하거나, 다른세대원에게 증여하거나, 시골주택을 멸실하거나 하시기 바랍니다.