[세금 상식]오피스텔 취득부터 양도까지 고려해야할 세금문제

오피스텔을 투자용으로 구입하는 분들이 많습니다. 보통은 오피스텔을 주거용으로 임대하고 월세를 받아 생활하시려는 분들이 많은데요, 잘못하면 수입보다 세금이 더 많이 나올 수 있습니다. 

그럼 오피스텔을 취득할 때 부터 양도할 때 까지 어떤 세금이 나오는지 정리해보도록 하겠습니다.

오피스텔 취득시 내야 하는 세금

1. 취득세

오피스텔을 매매로 취득하는 경우, 주택법상 주택이 아니기 때문에 본인이 가지고 있는 주택수와 상관 없이 4%의 취득세를 납부해야 합니다. 여기에 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 추가로 내야 해서 총 4.6%의 취득세를 납부해야 합니다. 상속이나 신축은 3.16%, 증여는 총 4%의 세금을 납부해야 합니다.

과세표준은 본인이 실제로 취득한 가액과 기준시가 중 큰 금액을 기준으로 합니다. 

따라서, 기준시가 8천만원짜리 오피스텔을 1억에 매매로 샀다면, 둘 중 큰 금액인 1억의 4.6%인 460만원을 취득세로 납부해야 합니다. 

2. 부가가치세

오피스텔은 주택이 아니기 때문에 부가가치세 과세 대상입니다. 다만, 토지는 면세이기 때문에 전체 오피스텔 가격 중 건물에 해당하는 부분만 부가가치세 과세 대상입니다. 

오피스텔을 분양으로 취득하는 경우

오피스텔 분양을 받을 때는 무조건 건물에 대한 부가가치세를 포함한 가격을 지불하게 됩니다. 따라서, 분양 받으시는 분들은 과세사업자로 사업자등록을 하시고 중도금을 납부할 때 마다 부가가치세 조기환급을 신청하시어 환급을 받으시면 됩니다. 다만, 오피스텔을 사업자에게 임대하시거나 본인이 사업용으로 사용한다면 환급받았던 부가가치세는 토해낼 필요는 없지만, 만약 주택으로 사용하시거나 주택으로 임대를 하신다면 환급받았던 부가세를 토해내셔야 합니다. 

오피스텔을 매매로 취득한다면 취득당시 오피스텔이 사업용으로 사용중인지, 주택으로 사용중인지가 달라질텐데요, 주택으로 사용중인 오피스텔은 면세대상이기 때문에 살 때 부가세를 추가로 지급할 필요는 없습니다. 구입 뒤 사업용으로 사용한다고 해도 부가세를 낸게 없으니 환급받을 것도 없겠습니다.

사업용으로 사용하던 오피스텔을 구입하셨다면, 구입할 때 부가세를 지급하셔야 되는데, 구입 후 사업용으로 쓸거라면 부가세를 국세청으로부터 환급받으면 되겠지만, 주택용으로 쓰신다면 부가세는 환급받을 수 없습니다.  단, 임대사업 자체를 양수하는 세법상 포괄적양도에 해당하는 경우에는 부가세를 붙이지 않은 금액으로 사고, 부가세를 환급받지도 않게 됩니다. 만약 세법상 사업의포괄적양수도인지가 불분면 하다면 안전을 위해 부가세를 주고 받은 뒤 나중에 국세청으로부터 환급 받으시는 방법을 추천드립니다. 

 

오피스텔 임대시 내야 하는 세금

1. 재산세

오피스텔을 주택으로 사용하고 있다면, 주택으로 취급되어 다른 주택과 같은 재산세와 종부세를 납부해야 합니다. 만약, 사업용으로 사용하고 있다면 일반건축물로 재산세를 내야 하고, 종부세에서도 별도합산 대상으로 분류되어 공시지가 80억이 넘어야 종부세 대상이 됩니다.

2. 소득세

임대소득에 대하여는 소득세법에 따라 종합소득세를 내야 합니다. 주택으로 사용할 때는 주택처럼 분리과세도 가능하고, 조세특례제한법상 소형임대주택가면도 적용 가능합니다. 

사업용으로 임대하고 있거나, 주택임대소득이 2천만원이 넘는다면, 종합소득세에 포함하여 소득세 신고를 해야 합니다. 임대물건별로 장부작성하여 신고하시거나, 기준경비율 또는 단순경비율에 따라 계산한 소득금액에 따라 소득세를 납부하시면 됩니다.

3. 부가가치세

주택의 임대는 면세이기 때문에 부가가치세 문제가 발생하지 않지만, 사업용으로 임대중이라면 부가가치세를 임차인에게 받아서 납부하셔야 합니다. 토지는 양도시에는 면세지만, 토지 임대는 과세이므로, 임대료의 10%를 부가가치세로 받아서 납부하셔야 합니다.

 

오피스텔 양도시 내야 하는 세금 - 양도소득세

오피스텔 양도시에  양도차익이 있다면 양도소득세를 내야 합니다. 

오피스텔을 주택으로 사용중이었다면 주택으로 간주하고 양도소득세 관련 규정을 적용하면 되고, 오피스텔을 업무용으로 사용하고 있었다면 일반 부동산 양도와 관련한 규정을 적용받게 됩니다. 

주택으로 분류되면 당해 오피스텔을 양도할 때 뿐 아니라 보유중인 다른 주택을 양도할 때도 영향이 있습니다. 1세대1주택에 해당하지 않게 되고, 다주택 중과가 적용될 수도 있습니다. 다만 22년 5월 10일 이후로는 다주택중과가 일시유예되었기 때문에 중과문제는 당분간 없겠지만, 주택으로 사용중인 오피스텔과 다른 주택이 있을 때는 다른 주택 양도시 1세대1주택에는 해당하지 않으니 주의가 필요합니다.  

오피스텔을 사업용으로 사용하고 있다면, 양도차익에 대하여 중과는 없지만 비과세도 없습니다. 양도차익에 대해서 양도세율에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 내야 합니다.