[세무상식] '22.7.21. 종합부동산세 개편안 분석(주택편)

2022년 7월 21일에 기재부에서 올해 세금 개편안을 내놓았습니다. 

그 중에서 종합부동산세 주택분에 대한 개편안에 대해서 살펴보고, 과연 실제로 입법이 가능할지도 생각해 보겠습니다.

종합부동산세의 기본 구조

종부세 개편안을 이해하려면 간단하게 종합부동산세가 어떻게 계산되는지를 알면 편한데요, 

종합부동산세는 6월1일을 기준으로 6월1일이 끝나는 시점에 그 부동산을 보유하고 있는 사람에게 부과되는 세금입니다.

	현행	개편안
과세표준	(보유주택공시가격 합계 - 6억(1세대1주택은 11억) - 합산배제대상주택 공시가격) X 공정가액시장비율(100%)	- 기본 공제금액 9억 - 1세대 1주택 공제가액 12억 적용 - 공정가액시장비율 60%로 인하   (기획재정부공고제2022-103호)
세율	개인 2주택자는  0.6% ~ 3% 3주택자(조정지역 2주택) 이상은 1.2%~6% 법인 2주택 3% 3주택(조정지역 2주택)이상은 6%	3억 이하 0.5% 6억 이하 0.7% 12억 이하 1.0% 25억 이하 1.3% 50억 이하 1.5% 94억 이하 2.0% 94억 초과 2.7%
감면	1세대 1주택자는 연령에 따라 20~40%, 보유기간에 따라 20~50%까지 감면(중복 적용시 최대 80%)

* 재산세가 감면되는 주택은 공시가격도 그 감면율만큼 적게 산정합니다.

* 합산배제대상주택은 임대사업자의 임대주택, 어린이집, 기숙사, 사원용 주택 등입니다.

종합부동산세는 큰 틀은 결국 자기가 보유한 집 중 임대주택 등 배제대상 주택을 뺀 나머지 주택의 공시지가에서 6억 또는 11억을 뺀 가격에 주택수 및 과세표준에 따라 누진세율을 적용하여 계산한 금액을 내는 것이라고 생각하면 됩니다. 

개정안의 특징

이번 기재부안의 가장 큰 특징은 기존에는 주택 수와 과세표준을 고려해서 세율이 최고 6%에 달하는 종합부동산세를 매겼다면, 개편안은 주택수는 무시하고, 과세표준만 고려해서 최고 2.7%의 낮은 세율을 적용하자고 하는 안입니다. 

기본공제액을 6억에서 9으로 높이고,  1세대 1주택의 공제액도 기존 11억에서 12억으로 올린다고 하고 있습니다.

이번 개편안 전에 이미 공정시장가액비율을 100%에서 60%로 인하하는 시행령 개정안 입법예고를 하기도 했습니다. 

또한 1세대1주택에 포함되는 범위도 늘려 ➊일시적 2주택, ➋상속주택, ➌지방 저가주택에 대해서는 1세대 1주택자 판정 시 주택 수 제외(과세표준에는 합산하여 과세)하여 이런 경우에도 12억의 기본공제액을 적용받도록 하고 있습니다.

구분	적용요건
일시적 2주택	이사등으로신규주택취득후2년내종전주택양도하는경우
상속주택	▸ (저가주택 또는 소액지분) 기간 제한 없이 주택 수 제외   - 가액요건 : 공시가격 수도권 6억원, 非수도권 3억원 이하   - 지분요건 : 40% 이하 ▸(기타) 5년간 주택 수 제외
지 방 저가주택	▸ ➊1세대 2주택자 & ➋공시가격 3억원 이하 & ➌소재지 요건* * 수도권·특별자치시(읍·면지역 제외), 광역시(군지역 제외) 외의 지역

 

현 정부의 생각대로 종부세를 바꿀 수 있을까?

지금 국회 과반수를 민주당이 차지하고 있기 때문에, 법령에 규정되어 있는 것을 고치려면 민주당과 협의 해야 합니다. 다만, 시행령에 위임되어 있는 사항은 대통령령을 고치는 것만으로도 바꿀 수 있습니다.

위 개편안 중 과세표준과 세율, 기본공제금액, 연령과 보유기간에 따른 감면율은 법률에 규정되어 있는 사항이기 때문에, 개정하려면 법률이 국회를 통과 해야 합니다.

즉, 기본공제금액을 9억원으로 올리는 것도, 세율을 결정할 때 주택수를 빼고 과세표준으로만 하는 것도 모두 국회 통과가 필요합니다. 

다만, 1세대 1주택 이하 주택의 요건은 대통령령에 위임하고 있기 때문에  1세대1주택에 아래와 같은 주택을 포함하는 것은 대통령령 변경만으로도 가능합니다. 

민주당은 아직 다주택자에 대한 중과를 해야 주택투기를 억제할 수 있다고 말하고 있습니다. 그리고, 대통령령에 위임한 사항도 언제든지 입법을 통해 법령에 규정함으로써 윤석열정부의 개정안을 무력화 시킬 수 있죠.

따라서, 민주당과 윤석렬 정부가 공감하는 부분에 대해서는 개정될 가능 성이 높지만, 다주택자 중과 적용같은 부분은 합의가 되기 쉽지 않겠다는 생각이 듭니다. 

제 생각에는, 집값의 상승을 감안해 공제금액 상향이나, 전반적인 세율 인하, 일시적1세대 2주택에 대한 중과 등 문제점을 드러낸 부분에 대해서는 개정하는데 동의할 수 있겠으나, 세율에서 주택수를 아얘 빼버리는 건 어렵지 않을까 생각해 봅니다.

결국에는 1세대 1주택인 경우에는 개편안의 혜택을 볼 수 있겠지만, 다주택자는 1주택자보다는 좀더 중과된 세율을 적용받지 않을까 생각해 봅니다.