[증여세]부담부 증여를 통해 절세하는 법과 주의사항

부담부 증여란

예를 들어 10억 짜리 아파트를 증여한다고 할 때, 일반적인 증여는 이 10억 짜리 아파트를 자녀에게 증여하고, 자녀가 수증한 10억에 대하여 증여세를 내는 것이라고 할 수 있습니다. 즉, 은행담보도 없고, 보증금을 돌려주고 내보내야 할 세입자도 없는 상태로, 또는 이런 담보나 보증금까지 부모가 지급하는 조건으로 아무 부담을 지고 있지 않은 아파트를 증여하는게 일반적인 증여라고 하겠습니다. 

이와는 달리, 부담부 증여란, 아파트를 담보로 은행에서 차입한 부채, 임차인에게 돌려줘야 할 보증금을 자녀가 떠안는 조건으로 증여하는걸 부담부 증여라고 할 수 있습니다. 

자녀 입장에서는 10억짜리 아파트를 받았는데, 그 집에 주택담보대출 6억이 걸려있고, 이 부채를 인수하기로 했다면 실제로 자녀가 증여 받은 건 4억이라고 할 수 있겠죠. 

그래서 자녀는 본인이 증여받은 재산에서 부채, 보증금 등 본인이 부담해야 할 금액을 뺀 나머지 4억에 대해서만 증여세를 납부하면 됩니다. 

4억을 증여받을 때와, 10억을 증여받을 때 증여세는 1억2천만원 정도 차이가 나기 때문에 자녀는 당장 내야 할 증여세를 많이 아낄 수 있습니다.

하지만, 부모 입장에서는 10억짜리 아파트를 증여한게 아니고, 4억을 증여한 것으로 볼 수 있고, 나머지 6억 부분은 돈을 받고 판것이나 마찬가지라고 할 수 있습니다. 즉, 아파트의 40%는 자녀에게 증여하고, 나머지 60%는 자녀에게 6억을 받고 판 뒤, 이 6억으로 부채를 갚은 것과 마찬가지로 생각하는 것이죠.

이것을 정리하면, 자녀는 4억에 대한 증여세, 부모는 아파트의 60%를 6억을 받고 판데 대한 양도소득세를 납부해야 합니다.

위 그림에서 처럼 10억 아파트를 6억 채무를 포함해서 양도하였을 때, 6억 부분은 양도로 봅니다.

그리고, 아파트 가격 10억 중 6억 부분 60%를 양도한 것이기 때문에 취득가액은 전체 금액의 60%인 3억을 취득가로 보아야 합니다.

그래서 양도가 6억에 취득가 3억으로 계산하여 양도차익 3억에 대한 양도소득세를 내야 하죠.

양도세는 양도세법에 따라 양도하는 물건의 종류, 주택이라면 주택 보유현황 등에 따라 양도세를 내야 합니다. 

 

주의 사항

양도세와 증여세는 계산방법도 다르고 서로 다른 규정이 적용되기 때문에 잘못하면 오히려 세금이 더 나올 수도 있습니다. 증여세는 증여액에서 증여재산공제를 뺀 나머지가 과세표준이 되는 반면, 양도소득세는 양도 차익이 과세표준이 되기 때문이죠. 

가족간 부담부 증여라고 신고 하더라도 부채 이전이 부인될 수 있습니다. 금융회사 대출명의 변경 등 확실하게 부채가 이전되었다는 증명이 필요하고, 이렇게 이전된 부채는 국세청에서 부채 상환여부와 상환자금에 대한 관리를 하기 때문에, 부채를 증여받은 본인이 내지 않고 부모님이 내준다면 이 또한 증여세를 납부해야 합니다.