[종합부동산세]2022년 달라지는 주택분 종합부동산세 규정(개인)

2022년 귀속분 종합부동산세에 대한 여야 합의가 점점 이루어지고 있습니다. 

과연 2022년에는 어떤 규정들이 새로 도입되고, 달라지는 부분은 어떤것들이 있는지 알아보도록 하겠습니다. 

원칙적으로 종합부동산세는 정부에서 알아서 계산해서 고지서를 보내주기 때문에 복잡한 계산을 알 필요는 없습니다만, 기본적인 계산구조를 알면 종합부동산세에 대한 규정의 변화에 따라 종합부동산세 금액이 어떻게 바뀔지 대략 예상할 수 있으므로, 간단하게만 짚고 넘어가겠습니다.

종합부동산세 구조

주택에 대한 종합부동산세는 전국에 있는 주택이 공시가격을 합치고, 6억(1세대 1주택자는 14억)을 공제한 뒤, 공정시장가액 비율(60%)을 곱해서 나온 금액을 과세표준으로 합니다.

여기에 주택수에 따라 1주택자는 0.6%~3%, 3주택자(조정지역 2주택) 이상자는 1.2%~6%의 세율을 곱해서 세액을 구한 뒤, 과세표준에 해당하는 금액 만큼의 재산세를 공제하는 방법으로 계산합니다. 

그 외에 세부담상한액을 계산해서 세금이 갑자기 많이 나오는 것을 방지하는 장치들을 적용해서 최종적인 납부세액을 계산하게 됩니다. 

그럼 계산 단계별로, 올해 어떻게 바뀌었는지 살펴보도록 하겠습니다.

1.  전국 보유주택의 공시지가 합산

원칙적으로 전국에 보유하는 주택의 공시지가를 다 합치는 단계입니다. 전국에 공시지가 4억짜리 주택이 5채 있다면, 다 합쳐서 20억이 되겠죠. 

합산배제 주택 규정의 변화

합산배제란 이 공시지가를 합치는 단계에서 슬쩍 빼주는 주택을 말합니다. 위에 4억짜리 주택 5채 중에서 2채는 합산배제대상 주택이라고 하면, 이 주택을 빼고, 나머지 3채, 12억만 합쳐서 총 공시가격을 구하는 것입니다. 

작년까지는 가정어린이집, 국가등록문화재주택만 합산배제 대상이었는데요, 이 대상이 모든 어린이집, 모든 등록문화재주택으로 확대 되었습니다. 

임대사업자등록을 한 임대사업자의 임대사업용으로 등록한 주택, 기숙사 등 사원용 주택, 주택건설업자가 취득한 토지 등은 계속해서 합산배제 대상 주택으로 유지됩니다. 

 

2. 기본공제와 1세대1주택 특례

기존에는 1세대 1주택인 경우 11억, 그 외에는 인별로 6억원을 공제해 주었습니다. 그래서 부부가 공동소유하는 주택의 경우에는 각자 6억식 공제되는 경우도 있었습니다. 단, 부부가 공동으로 소유하는 주택 외에는 그 세대에 다른 주택이 없는 경우에는 지분율이 큰자(같은 경우에는 선택)가 1세대1주택자의 계산방식대로 계산한 금액을 그 주택에 대한 종합부동산세로 납부할 수 있는 특례를 선택할 수 있게 했었습니다.

올해부터는 위 부부 공동소유주택에 대한 특례에 추가하여, 일시적 1세대 2주택, 상속주택, 지방 저가주택의 경우에도 1세대1주택을 보유한 경우처럼 계산할 수 있는 특례를 도입했습니다. 

따라서, 기준시가 5억 주택과 6억 주택을 두고 갈아타기를 하는 경우에는 11억을 총 주택보유액으로 하되, 1세대1주택인 경우처럼 14억을 공제 해서 계산할 수 있도록 바뀌었습니다. 상속주택이나 지방 저가주택도 이와 같이 계산할 수 있게 되었습니다. 공시지가는 기존처럼 모든 주택을 합하지만, 공제금액을 적용할 때는 마치 1주택자 처럼 6억이 아닌 14억(미확정)을 공제할 수 있게 하겠다는 거죠.

일시적 1세대 2주택이라 함은 기존 주택을 보유한 상태에서 새로 주택을 구매하고 2년 이내에 기존 주택을 처분 하는 과정에서 일시적으로 2주택이 되신 분을 말합니다. 

상속주택은 상속개시일(사망일)로부터 5년이 경과하지 않은 경우 또는 지분율이 40% 이하인 경우 또는 공시가격이 6억(비수도권은3억)이하인 주택으로, 몇채가 되었던 주택수에서 빼주는 특례입니다. 이런 집들을 빼고 1채만 남는다면 공제액을 1주택자처럼 받을 수 있습니다.

지방 저가주택은 서울, 인천, 경기도, 광역시(군 제외), 특별자치시(읍, 면 제외) 외의 지역에 위치하는 공시가격 3억원 이하의 주택을 말하고, 지방 저가주택은 1주택만 제외 가능합니다.

계산 순서는 상속주택, 지방 저가주택부터 적용합니다. 즉, 5채 중 상속주택, 지방 저가주택을 빼고 나머지 2주택이 있는데, 이게 일시적1세대2주택 요건에 부합한다면, 일시적 1세대2주택 특례를 적용시켜서 결국 1세대1주택 처럼 취급해준다는 이야기 입니다.

합산배제신청, 특례적용신청은 9월30일까지 하셔야 합니다.

https://wooleelife.tistory.com/434

3. 공정시장가액 

합산배제주택을 제외하고 나머지 주택의 공시지가를 모두 합친 뒤 위 2.기본공제 규정에 따라 6억 또는 14억을 공제하고 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱합니다. 

문재인 정부때는 고가주택 보유자에 대한 과세가 약하다는 지적에 따라 이 비율을 점차 높여서 100%로 하여 실제 가치에 걸맞는 세금을 납부하도록 하려고 했습니다. 

그러나, 최근의 집값 급등으로 인하여 세부담이 지나치게 높아지는 측면이 있어 윤석렬정부에서는 이를 60%로 낮춘다고 발혔습니다. 아직 확정된 것은 아닙니다.

4. 세율과 1세대1주택 특례

주택수에 따라 세율이 다르게 운용되고 있습니다. 

2주택 이하는 0.6~3%, 3주택 이상(조정지역 2주택 포함)은 1.2~6%를 적용하고 있습니다. 

즉, 주택 수가 세율에 영향을 미치는데요, 기존에는 모든 주택을 주택수에 포함시켰지만, 올해부터는 위에서 보았던 일시적 1주택, 상속주택의 경우에는 세율적용시 주택수에서 뺄 수 있게 되었습니다. 물론 이것도 그 해 9월 말까지 신청을 해야 합니다. 

주의할 점은 지방저가주택은 대상이 아니라는 점입니다. 따라서, 공제금액을 구할 때는 지방저가주택은 빼고 생각하지만, 세율적용 때는 지방저가주택은 주택수에 포함되어 중과될 수 있습니다.

반대로, 기본공제때 주택수에는 포함되지만, 세율적용 때는 제외시킬 수 있는 주택이 있는데요, 무허가 주택의 부속토지를 가지고 있는 경우 입니다. 서울에는 거의 없지만, 지방에는 지금도 남의 땅에 그냥 집짓고 사는 분들이 있습니다. 이런 경우에 토지에 대하여 주택분 지방세가 나오기 때문에 기존에는 이런 주택이 있으면 종합부동산세에서는 다주택자로 취급되어 공제금액이나 세율에 있어 불이익을 받아왔습니다. 

이번에는 이부분이 개정되어, 땅 주인 허락 없이 무허가주택을 지은 경우에는, 주택 수에서 빼주는 것으로 바뀌었습니다. 위에서 공제액을 계산할 때는 여전히 주택수에 포함된다는 점 주의하셔야 합니다.

참고로,  '22.2.14.이전 상속받은 주택으로서 지분율이 20%이하이고, 지분해당금액이 3억 이하인 경우에는 별도 신청이 없어도 주택수에서 제외해서 세율을 계산하고 있습니다. 

 

5. 세액공제

1세대1주택자의 경우 보유기간에 따라 20%(5년) ~ 50%(15년), 연령에 따라 각각 20%(60세) ~ 40%(70세) 세액공제가 가능합니다. 중복적용 가능하며 최대 80%까지 공제 됩니다. 

이 세액공제 규정을 적용할 대 위에서 말씀드린 일시적 1세대2주택, 상속주택, 지방저가주택 등은 제외하고 1세대1주택이 되면 이 세액공제 규정도 적용받도록 바뀝니다. 

 

결어

이 글을 쓰고 있는 시점에서도 아직 종합부동산세 개정안이 확정되지 않아 답답한 마음이 있습니다. 종합부동산세를 과세하기 위한 절차는 이미 돌입했는데도 정확한 합산배제대상주택이 확정되지 않은 점은 문제가 있어보입니다. 지금까지 나온 개정안들을 중심으로 확정될것으로 보이는 것들을 말씀드렸습니다. 확정되면 최대한 빨리 내용을 올려드리도록 하겠습니다.