[세무상식]'22.9.26. 조정대상지역 해제로 달라진 점

금리 인상과 함께 부동산 시장의 열기도 차갑게 식었습니다. 미국이 계속 금리를 올리고 있어서 우리나라 금리도 당분간은 계속 올릴 수밖에 없는 상황인데요, 가장 늦게 오르기 시작하고, 가장 먼저 빠지기 시작한 지방 부동산시장이 직격탄을 맞고 있습니다.

그래서 지방 광역시 등에서 기존에 조정대상지역으로 지정되었던 곳을 해제하게 되었습니다.
이번 조정은 발표 즉시 적용되는 것이 아니고, 22년 9월 26일 0시부터 효력이 발생한다. 따라서, 9월 26일 0시 이후에 잔금을 치루고, 등기도 이날 이후 등기이전을 해야 조정대상지역 해제의 혜택을 받을 수 있다.

그럼 조정대상지역 해제가 양도소득세에 미치는 영향과 남아있는 조정대상지역이 어디 인지 알아보도록 하겠습니다.

조정대상지역에서 해제된 지역

이번에 조정대상지역으로 해제된 지역은 다음과 같다

부산	해운대구, 수영구, 동래구, 남구, 연제구, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
대구	수성구
광주	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
대전	동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구
울산	중구, 남구
청주	전지역
천안	동남구, 서북구
논산	전지역
공주	전지역
전주	완산구, 덕진구
포항	남구
창원	성산구
경기도	안성, 평택, 동두천, 양주, 파주

참고로, 투기과열지구에서 해제된 지역은 세종시와 인천 서구, 남구, 연수구이고, 투기지역에서 해제된 지역은 세종시입니다.

조정지역대상 해제의 효과

거래하는 주택이 조정대상지역인지는 다음과 같은 규정을 적용할 때 영향이 있습니다.

1. 1세대1주택 비과세 거주 요건 불요(신규취득분 부터)

1세대1주택 비과세는 생계를 같이 하는 1세대가 보유하는 주택이 1채이면서, 그 주택을 2년 이상 보유한 경우에 비과세를 받을 수 있습니다.
다만, 주택을 구입할 때 조정대상지역이었다면, 2년 이상 거주 해야 비과세 혜택을 볼 수 있습니다. 이 규정은 구입 시를 기준으로 하기 때문에 조정대상지역의 주택을 구입한 뒤 나중에 조정대상지역에서 해제되었다 하더라도, 2년 이상 거주를 해야 비과세혜택을 받을 수 있습니다.

2. 일시적 1세대 2주택자 기존주택 처분기간 연장

주택을 갈아타기 하면서 일시적으로 2주택이 되는 경우에, 처분하는 주택에 대한 양도소득세 비과세를 받으려면, 처분하는 기존 주택이 위 1의 1세대1주택 비과세의 다른 요건을 만족시키면서, 신규주택 취득 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 비과세를 받을 수 있습니다. 따라서, 기존 주택이 구매시에 조정대상지역이었다면, 신규주택을 취득하고 3년 내 매각할 때, 2년 보유 2년거주 요건을 만족시킨 상태여야 합니다.

특히, 기존주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 신규취득주택이 취득할 때 조정대상지역이었다면, 이 유예기간이 3년이 아니고 1년으로 단축됩니다. 따라서, 신규취득 후 1년 이내에 기존 주택을 처분해야 일시적1세대2주택 비과세특례규정을 적용받을 수 있습니다.
다만, 현재는 일시적으로 조정대상지역이더라도 2년의 유예기간을 부여하고 있습니다.

3. 다주택자 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용

현재는 일시적으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 적용하고 있지 않습니다. 윤석렬정부 출범 이후 이 중과규정은 1년간 유보한다고 발표하였으니, 23년 5월 9일 까지는 이 규정이 유지된다고 생각하시면 됩니다.
원래는 조정대상지역에 2채를 보유한 경우에는 기본세율에 20%의 세율을 가산한 중과세율을, 3채 이상을 보유한 경우에는 30%의 중과세율을 적용합니다. 이는 주택을 양도하는 시점을 기준으로 해서 그 때 조정대상지역에 위치한 주택수를 계산하여 중과세율을 결정하게 됩니다.

물론, 다주택자 중과규정은 상당히 복잡해서 주택수 계산에서 제외되는 임대사업자의 주택이라던지, 수도권 등의 지역에 위치한 3억이하 주택 등을 제외하고 계산하게 되어 있습니다.
만약 보유하고 계신 주택이 조정대상지역에서 해제된다면, 이 주택을 양도할 때는 무조건 중과 대상에서 배제됩니다. 이는 양도하는 시점을 기준으로 판단하므로, 구입시 조정대상지역에 있었더라도 중과에서 배제됩니다.

지금은 중과 자체를 유예해둔 상태라 조정대상지역 해제의 의미가 크지는 않지만, 내년 5월 이후에 중과제도가 다시 효력을 발휘하면 조정대상지역 해제가 양도소득세액에 수천에서 수억원까지도 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 종합부동산세 완화

현재 규정으로는, 3주택부터 종합부동산세 세율이 두배가 되는데, 조정대상지역에 있는 주택은 2채만 가지고 있어도 종부세율이 두배로 올라 1.2~6%까지 부과가 됩니다.
종합부동산세는 매년 6월1일을 기준으로 계산하기 때문에, 이번 조정대상지역 해제로 2022년 귀속분 종합부동산세에는 영향이 없겠지만, 지금 구입하신다면 어차피 올해 종부세는 종전 소유자가 내야 하기 때문에 내년 종부세를 부담할 때 혜택을 볼 수 있습니다.

5. 취득세 완화

조정대상지역의 경우 주택 추가 취득으로 2주택자가 되는 경우에는 8%, 3주택자가 되는 경우에는 12%의 취득세가 부과되었는데요, 비규제지역이 될 경우 1~3%, 3주택이상은 8%의 취득세율이 적용됩니다.

6. 대출 등

조정대상지역의 경우에는 LTV가 9억이하는 50%까지만, 9억 초과는 30%로, DTI는 50%로 제한이 되는데요, 특히 2주택자 이상은 전혀 대출이 되지 않았고 있죠. 조정대상지역에서 해제되면 주택가격의 60% 또는 70%까지도 대출이 가능하게 됩니다.

'22.9.26. 기준 조정대상지역

이렇게 조정대상지역이 해제된 이후, 남아있는 조정대상지역은 다음과 같습니다.

서울	전지역
경기	과천 성남, 하남, 동탄2(화성시 반송동, 석우동, 동탄면 금곡리 목리 방교리 산척리 송리 신리 영천리 오산리 장지리 중리 청계리의 동탄2택지개발지구에 한함), 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구(수원시 영통구 이의동 원천동 하동 매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한함), 수원팔달, 용인수지, 기흥, 수원 영통 권선 장안, 안양 만안, 의왕, 고양, 남양주(화도읍, 수동면, 조안면 제외), 화성(서신면 제외), 군포, 부천, 안산(단원구 대부동동, 대부남동, 대부북동, 선감동, 풍도동 제외), 시흥 용인 처인(포곡읍, 모현읍, 백암면, 양지면 및 원삼면 가재월리, 사암리, 미평리, 좌항리, 맹리, 두창리 제외), 오산, 광주(초월읍, 곤지암읍, 도척면, 퇴촌면, 남종면, 남한산성면 제외), 의정부, 김포(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면 제외)
인천	중구(을왕동, 남북동, 덕교동, 무의동 제외),동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구
세종	세종(행정중심복합도시 건설 예정지역으로, 신행정수도 후속대책을 위한 연기 공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법 15조 1호에 따라 해제된 지역을 포함)

이렇게 보니 그 전에 비해 정말 많이 줄어들었네요. 이제 서울과 경기 인천이 주요지점, 세종시 신도시 구역만 조정대상지역으로 남게 되었습니다.